Trong bối cảnh kinh tế thế giới đầy biến động, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn cho thấy sức bật ấn tượng nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) dồi dào, nhu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng và kỳ vọng vào hạ tầng hậu sáp nhập hành chính.
FDI tăng tốc với niềm tin vững chắc
Bất chấp môi trường địa chính trị và kinh tế toàn cầu có nhiều biến động, Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là điểm đến chiến lược trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Trong 6 tháng đầu năm 2025, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục tăng trưởng ấn tượng. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tổng vốn đầu tư FDI đăng ký mới, điều chỉnh tăng vốn và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 21,51 tỷ USD tăng tới 32,6% so với cùng kỳ năm trước. Cùng lúc, giải ngân FDI đạt 11,7 tỷ USD, tăng 8,1% phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư quốc tế vào nền kinh tế Việt Nam.
Ông Ben Gray – Trưởng bộ phận Thị trường vốn tại Knight Frank Việt Nam nhận định, mức giải ngân FDI hiện tại cho thấy các quỹ và nhà đầu tư vẫn tích cực rót vốn vào Việt Nam. Trong bối cảnh 30% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam hướng đến thị trường Mỹ nơi đang áp dụng chính sách thuế quan đối ứng, thì 70% còn lại vẫn hướng đến các thị trường giàu tiềm năng khác. Điều này tạo nên “vùng đệm” cho sản xuất, giúp Việt Nam không quá phụ thuộc vào một thị trường duy nhất.
Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp đặc biệt trong các lĩnh vực mới như bán dẫn, trung tâm dữ liệu, AI đang nổi lên như kênh đón đầu dòng vốn mới. Ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, các ngành công nghệ cao không chỉ tạo ra giá trị lớn mà còn định hình lại toàn bộ quy mô, thiết kế và tiêu chuẩn cho các khu công nghiệp trong tương lai. Các tập đoàn toàn cầu như Intel, Amkor, Hana Micron, NVIDIA… đã, đang và sẽ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam.
Bất động sản công nghiệp Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển với các lĩnh vực mới
Chỉ tính riêng dự án nhà máy đóng gói và kiểm định chip trị giá 1,6 tỷ USD của Amkor tại Bắc Ninh đã chứng minh sức hút thực sự của ngành bán dẫn. Ngoài ra, kế hoạch mở rộng hệ sinh thái vi mạch của FPT Semiconductor và CT Group hay hoạt động của NVIDIA trong lĩnh vực AI cũng đang góp phần tạo dựng ngành công nghiệp phụ trợ đầy hứa hẹn.
Không chỉ có bán dẫn, thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam được dự báo sẽ đạt giá trị 1,75 tỷ USD vào năm 2030, với tốc độ tăng trưởng bình quân gần 18%/năm. Các dự án mới tại Khu công nghệ cao TP.HCM và Hà Nam tập trung vào AI, vi điện tử, công nghệ sinh học đang đặt ra yêu cầu ngày càng cao về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và quy hoạch công nghiệp chuyên biệt.
Tác động của chính sách thuế và chuyển dịch sản xuất
Tuy nhiên, bước tiến của bất động sản công nghiệp Việt Nam không nằm ngoài những rủi ro tiềm ẩn. Trong quý II/2025, thị trường ghi nhận dấu hiệu chững lại về lượng giao dịch mới, khi các nhà đầu tư thận trọng trước thông tin Mỹ áp dụng thuế đối ứng lên một số mặt hàng có xuất xứ từ Việt Nam.
Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), dù hầu hết các doanh nghiệp FDI đã ký kết ghi nhớ (MOU) vẫn thực hiện đúng cam kết, song một số hợp đồng cho thuê đất công nghiệp đã bị giãn tiến độ hoặc trì hoãn giải ngân để chờ diễn biến mới trong đàm phán thương mại. Tình trạng này có thể tác động đến dòng tiền của các doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp, nhất là những đơn vị đang đẩy mạnh phát triển quỹ đất mới.
Dữ liệu từ CBRE cho thấy, dù số lượng giao dịch mới giảm, nhưng giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trong quý II/2025 vẫn ổn định do nguồn cung mới hạn chế. Giá thuê trung bình ở mức 179 USD/m2/kỳ thuê còn lại, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 89%, phản ánh nhu cầu cơ bản vẫn tốt.
Tại khu vực phía Nam, phân khúc kho bãi và nhà xưởng xây sẵn vẫn ghi nhận sức hấp thụ tích cực, đặc biệt đến từ nhóm doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử. Đây là những lĩnh vực đang tăng tốc mở rộng, tìm kiếm điểm trung chuyển hàng hóa mới nhằm thích nghi với môi trường thương mại đa biến và rủi ro thuế suất bất ngờ.
Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp vẫn đang ở mức cao
Ngoài tác động ngắn hạn từ chính sách thuế quan, các chuyên gia cũng lưu ý đến sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trong khu vực. Các quốc gia như Indonesia, Philippines, Ấn Độ và thậm chí là Malaysia đang đưa ra nhiều ưu đãi mạnh tay hơn để hút FDI, đẩy Việt Nam vào thế buộc phải cải thiện chất lượng hạ tầng, tốc độ phê duyệt dự án và tính ổn định của chính sách.
Tuy nhiên, về dài hạn, triển vọng của bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn được đánh giá tích cực. Quá trình dịch chuyển chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc đã hình thành xu thế không thể đảo ngược, đặc biệt sau đại dịch và các xung đột thương mại toàn cầu. Việt Nam vẫn sở hữu những lợi thế cốt lõi như: vị trí địa lý thuận lợi, nguồn nhân lực dồi dào, chi phí hợp lý, mạng lưới FTA phong phú và sự ổn định chính trị, điều mà nhiều quốc gia khác khó có được cùng lúc.
Ngoài ra, yếu tố cải cách hành chính cũng góp phần không nhỏ vào việc cải thiện môi trường đầu tư. Việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp huyện, xã đang tạo điều kiện cho quy hoạch vùng liên kết rộng hơn, thúc đẩy hình thành các hành lang kinh tế chiến lược, từ đó làm nền cho các trung tâm logistics, công nghiệp quy mô lớn.
Theo VCBS, trong trung và dài hạn, bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc có sức bật tốt trong nhóm bất động sản thương mại. Dù có những bước lùi ngắn hạn bởi thuế quan và xu hướng thận trọng của nhà đầu tư, nhưng khi thị trường điều chỉnh và ổn định mặt bằng giá, các doanh nghiệp xuất khẩu, đặc biệt là nhóm điện tử, công nghệ sẽ quay lại tăng quy mô đơn hàng. Từ đó kéo theo nhu cầu mặt bằng sản xuất và kho vận trở lại đà tăng trưởng.
Nguồn: Tạp chí Thương trường
________________________
Theo dõi CT Group trên Facebook để cập nhật thêm thông tin và tin tức mới nhất!
