Thủ tướng Phạm Minh Chính mới đây vừa có chỉ đạo về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024. Trong đó có nội dung chuẩn bị đề xuất Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024.
Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Việc thông qua Luật Đất đai 2024 đem đến kỳ vọng phát huy nguồn lực từ đất đai và đưa đất đai thành một sản phẩm hàng hóa của nền kinh tế thị trường.
Dự báo bất động sản sẽ hoạt động sôi nổi trở lại nhưng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn
Những điểm mới nổi bật của Luật Đất Đai 2024:
1. Về người sử dụng đất
Theo Điều 5, Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất bao gồm hộ gia đình.
“2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân)”;
Khoản 25, Điều 3, Luật Đất đai năm 2024 Giải thích từ ngữ: “25. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.
Khoản 3, Điều 4, Luật Đất đai năm 2024 quy định về người sử dụng đất, trong đó không có hộ gia đình:
“3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân)”.
2. Về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Tại Khoản 3, Điều 157, Luật Đất đai năm 2024 miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định:
“3. Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.
Căn cứ quy định này người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
3. Về nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa
Theo Khoản 3, Điều 191, Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”.
Tại Khoản 7, Điều 45, Mục 5, Chương III Luật Đất đai năm 2024 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định:
“Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại Khoản 6, Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”.
4. Về giá đất
Giá đất được quy định riêng tại Mục II, Chương XI, Luật Đất đai năm 2024 gồm 5 điều (quy định cụ thể từ điều 158 đến điều 162) trong đó có một số nội dung cần lưu ý.
4.1. Về phương pháp định giá đất:
– Luật Đất đai năm 2013: không quy định phương pháp định giá đất.
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Khoản 5, Điều 158, Luật Đất đai năm 2024 quy định 05 phương pháp định giá đất, bao gồm:
+ Phương pháp so sánh.
+ Phương pháp thu nhập.
+ Phương pháp thặng dư.
+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
+ Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
4.2. Về Bảng giá đất:
Theo Khoản 1, Điều 114, Luật Đất đai năm 2013, Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Theo Khoản 3, Điều 159, Luật Đất đai năm 2024, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
4.3. Về khung giá đất:
– Khoản 2, Điều 18, Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“2. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể”.
Luật Đất đai năm 2024: không quy định về khung giá đất.
5. Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
Theo Khoản 1, Điều 130, Luật Đất đai 2013, “1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này”.
Khoản 1, Điều 177, Luật Đất đai năm 2024 quy định về Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật này
6. Điều 247, Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13
– Khoản 1, Điều 14, của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13 quy định:
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
– Điều 247, Luật Đất đai năm 2024 sửa Khoản 1, Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân như sau:
1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất”.
7. Về giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, sửa đổi, bổ sung Khoản 3, Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 như sau:
– Theo Khoản 3, Điều 6, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2013
“1. Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.
– Tại Điều 249, Luật Đất đai năm 2024 sửa đổi Khoản 3, Điều 6, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 về giá của 01 m2 khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:
“3. Giá của 01 m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm”.
8. Bổ sung Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất
Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung các quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất từ Điều 112 đến Điều 115, Luật Đất đai năm 2024
9. Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai.
Bên cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì Luật Đất đai năm 2024 còn bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai tại Điều 23, 25, Luật Đất đai năm 2024.
10. Bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài thương mại
Theo Khoản 5, Điều 236, Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
11. Về hiệu lực thi hành
Tại Điều 252, Luật Đất đai năm 2024 quy định hiệu lực thi hành như sau:
“1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
2. Điều 190 và Điều 248 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 4 năm 2024.
3. Việc lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất được tiếp tục thực hiện theo quy định của Nghị quyết số 61/2022/QH15 ngày 16 tháng 6 năm 2022 của Quốc hội về tiếp tục tăng cường hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch và một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ lập và nâng cao chất lượng quy hoạch thời kỳ 2021 – 2030.
Khoản 9, Điều 60 của Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày Nghị quyết số 61/2022/QH15 hết hiệu lực.
4. Luật Đất đai số 45/2013/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 35/2018/QH14 (sau đây gọi là Luật Đất đai số 45/2013/QH13) hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.
Luật Đất Đai 2024 khi có hiệu lực được kỳ vọng tạo động lực thúc đẩy sự hồi phục và nền tảng pháp lý để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững.
Luật đất đai sửa đổi 2024 có rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Do đó nếu việc tháo gỡ pháp lý diễn ra theo đúng như kỳ vọng, tin tưởng rằng, các giao dịch trong dân cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Đảm bảo giá giao dịch đúng với giá trị thực, tạo ra cơ chế giúp kiểm soát thị trường bất động sản. Hỗ trợ cho sự phát triển thị trường bất động sản theo hướng an toàn và minh bạch.
Luật Đất đai 2024 đã mở rộng hạn mức cho cá nhân sử dụng đất. Chính vì vậy, việc tập trung nguồn lực đất đai sẽ tạo điều kiện tốt hơn cho doanh nghiệp. Luật mới sẽ tạo ra một cơ chế giải quyết tranh chấp chính thức ngoài phương thức giải quyết tại tòa án trước đây. Nhiều quy định tại Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi) minh bạch hơn nhằm bảo vệ quyền của các bên sở hữu và trong các dự án bất động sản bao gồm quyền của nhà đầu tư, người tiêu dùng.
Các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai cần minh bạch, thuận tiện, đảm bảo hài hòa lợi ích, điều này liên quan đến sự thực thi của bộ máy Nhà nước sao cho có hiệu quả.
Cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thủ tục thực hiện các dự án đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, nhà ở, sẽ được cải thiện thuận lợi hơn. Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, đây là một điểm mới quan trọng. Bởi thời gian là tiền bạc, dự án tin cậy nhanh chóng sẽ tạo tác động tích cực hoạt động sản xuất kinh doanh.
Xem thêm tin tức cập nhật Tập đoàn CT Group: Tại đây
